Několik poznámek k případné přeměně z BD na SVJ
Stanovy
2) Po splnění všech podmínek a závazků vyplývajících pro družstvo ze smlouvy o koupi bytového domu V Malém háji 356-358, Odolena Voda, může členská schůze na základě souhlasu 2/3 všech členů družstva rozhodnout o podmínkách převodu družstevních bytů do vlastnictví jejich nájemců. Na základě tohoto rozhodnutí může člen družstva požádat o převod družstevního bytu, jehož je nájemcem, do svého vlastnictví.
3) V případě, že členská schůze rozhodne o převodu bytů a nebytových prostor do vlastnictví jejich nájemců, zavazuje se družstvo uzavřít s nájemcem smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce bez zbytečného odkladu po splnění všech zákonných předpokladů.
Porovnání obou druhů vlastnictví:
| Bytové družstvo | Společenství vlastníků |
| Důraz na osobní složku (vlastní bydlení). | Důraz na majetkovou složku (vlastnictví nemovitosti). |
| Jednodušší správa (rozhodování nadpoloviční většinou o naprosté většině záležitostí). | Komplikovanější rozhodování o změnách v domě (velikost hlasu podle podílu, vázanost prohlášením, které nelze změnit bez souhlasu dotčených – v řadě případů všech – vlastníků). |
| Platí se nájem zahrnující náklady na správu bytu a provoz domu, splátku anuity, tvorbu dlouhodobé zálohy (fond oprav). | Platí se příspěvky na správu domu (bytu) a pozemku podle velikosti podílů (bytu), zahrnuje náklady na správu domu a pozemku a tvorbu dlouhodobé zálohy (fond oprav). |
| Na schůzi má každý člen jeden hlas. | Na shromáždění se hlasuje podle velikosti podílů. |
| Jednodušší a levnější převod. Postačuje předložení písemné informace bytovému družstvu. Družstvo může za převod požadovat poplatek. Cena za převod nemusí být nikomu sdělována. Nehradí se daň z převodu. | K převodu nutný vklad do katastru. Nezbytnost úředně ověřených podpisů Cena za převod se uvádí ve smlouvě, která je veřejně přístupná ve sbírce listin katastru nemovitostí. Hradí se daň z nabytí nemovité věci 4%*. |
| Daň z nemovitostí platí družstvo jako vlastník nemovitosti. | Daň z nemovitostí platí vlastník jednotky (bytu a garáže). |
| Podnájem podléhá souhlasu družstva jako vlastníka bytu (družstvo může požadovat poplatek). | O pronájmu bytu rozhoduje vlastník sám. Má ale povinnost osobu nájemce včetně kontaktních údajů ohlásit společenství vlastníků (kdokoli z ostatních vlastníků má právo od společenství získat informaci o tom, kdo žije v pronajatém bytě). |
| Jakoukoli rekonstrukci bytu lze provést jen s předchozím souhlasem družstva. | Vlastník je povinen oznamovat stavební práce v bytě. Zasahuje-li do společných částí (nosné konstrukce, vzhled a tvar domu, společné rozvody), potřebuje předchozí souhlas SVJ. O nákladných rekonstrukcích (nad hranici určenou ve stanovách) rozhoduje shromáždění vlastníků. |
| Větší vliv na osoby bydlící v domě (možnost vyloučení neplatičů nebo výrazně problematických spolubydlících a jejich následné vystěhování). | Prakticky nemožné „zbavit“ se problematického souseda (od 1.7.2020 bude možné soudu navrhnout prodej bytu vlastníka, s nímž není soužití možné).
|
Hlasování : V případě hlasování na členské schůzi se hlasuje podle velikosti podílu na společných částech domu, tj. „síla hlasu člena“ je podle výměry bytu!!! U nás to bude zhruba 7:4.
Jste členem bytového družstva, nájemcem družstevního bytu a do budoucna uvažujete o jeho získání do osobního vlastnictví? Přečtěte si, jak to funguje v praxi a jaké povinnosti vás neminou.
Družstvo rozhoduje o tom, zda vám byt umožní převést
Hned na začátek je třeba říct, že v případě úplného splacení anuity družstevního bytu (v praxi se setkáte též s pojmem mimořádná splátka) neexistuje pro družstvo žádná zákonná povinnost převést byt do osobního vlastnictví. Pravidla pro realizaci takového kroku jsou určena ve stanovách a rozhoduje o něm členská schůze.
Jaké podmínky musíte splnit, aby vám družstvo dovolilo převést byt do osobního vlastnictví
Zákon o obchodních korporacích určuje podmínky převodu vlastnického práva, a to pro družstevní byty, budovy s družstevními byty i zastavěné pozemky, které s nimi věcně souvisí. Klíčovou roli hraje souhlas družstva, který musí:
- udělit všichni členové družstva,
- být v písemnou formě,
- obsahovat úředně ověřené podpisy.
Toto ustanovení však neplatí v případě, kdy jde o převod družstevního bytu do osobního vlastnictví člena družstva, který je zároveň nájemcem v tomtéž bytě. Jinými slovy zákonodárce tato pravidla ponechává na úpravě obsažené ve stanovách družstva.
To platí i v případě nových bytů, které prodávají investoři-developeři, ale již ve zjednodušené formě. Pravidla pro budoucí prodej družstevních bytů jsou totiž rovnou zakomponována ve stanovách (v první fázi se stáváte pouze vlastníkem družstevního podílu a po zaplacení anuity je možné realizovat proces prodeje).
Jak převést družstevní byt do osobního vlastnictví?
Aby mohlo být rozhodnuto o záměru převodu bytů do osobního vlastnictví, je zapotřebí podat žádost představenstvu bytového družstva. Představenstvo bytového družstva by mělo vaši žádost zpracovat a zařadit ji jako bod k projednání na členské schůzi.
To je vhodné udělat v době, kdy si jste jistí, že budete mít na své straně potřebnou většinu při hlasování na členské schůzi. A nezapomeňme, že družstevní technologické celky či domy jsou financovány hypotečními bankami a na nemovitostech vázne zástavní právo.
Pokud by se po převodu části bytů (tedy pokud by některý z družstevníků nesplatil požadovanou anuitu) staly jejich majiteli v domě čtyři různé subjekty (družstvo se považuje za jednoho z nich), mělo by být vytvořeno společenství vlastníků bytových jednotek. Tím by se komplikovala správa takové nemovitosti, a proto stanovy obsahují přísnější podmínky pro přijetí návrhu na převod bytů v rámci členské schůze, aby ideálně byla úplná shoda na převodu, tj. tak říkajíc všichni nebo nikdo.
Vznikne-li totiž prohlášením vlastníka budovy alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň čtyři ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, jsou nezbytnou součástí prohlášení též stanovy společenství vlastníků jednotek.
Co dělat, když družstvo rozhodne ve váš prospěch
Krok číslo 1: Vypracování prohlášení vlastníka nemovitosti
Je-li o návrhu rozhodnuto kladně, je zapotřebí vyhotovit prohlášení vlastníka nemovitosti o rozdělení bytového domu na bytové a nebytové jednotky. To je totiž nezbytným podkladem pro převod družstevních bytů do osobního vlastnictví členům družstva.
Prohlášení vlastníka budovy je právním úkonem, jímž vlastník budovy (pozemku) vymezí v předmětné nemovitosti jednotky (v právním slova smyslu). Jedná se buď o:
- bytové jednotky,
- nebo nebytové prostory (např. kanceláře, garáže, ateliéry, dílny atd.)
To se týká také jejich příslušenství a vybavení, s nimiž je spojeno užívání společných částí nemovitosti. Jedná se o právní dokument, na jehož základě dochází k zápisu vlastnického práva k jednotkám (bytovým či nebytovým) do katastru nemovitostí.
Je to způsob, jak rozdělit dosavadní nemovitou věc (pozemek) na jednotky, přičemž je nutné uvést alespoň údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území. Klíčové je samozřejmě zapsat i údaje o jednotce, a to zejména:
– pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
– určení a popis společných částí s ohledem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze (s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky),
– velikost podílů na společných částech.
Prohlášení musí dále obsahovat informaci o tom, jaká věcná a jiná práva či závazky přechází se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek (nebo na některé z nich).
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Vypracování prohlášení vlastníka budovy by tak mělo předcházet zaměření bytů a nebytových prostor.
Info: Jak se definuje jednotka
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Místo bytu může jednotka zahrnovat též nebytový prostor nebo soubor bytů nebo nebytových prostorů. Jen pro upřesnění dodáme, že jednotka jako taková je věcí nemovitou.
Krok číslo 2: Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Po vypracování dokumentu „Prohlášení vlastníka budovy“ se všemi náležitostmi se na základě návrhu k příslušnému katastrálnímu úřadu provede vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, kde je prohlášení uloženo v listinné podobě ve sbírce listin. Do ní může osoba za zákonem daných podmínek nahlédnout a činit si z ní opisy či výpisy.
Katastrální úřad tento návrh přezkoumá a rozhodne o jeho povolení, nebo zamítnutí, popř. o zastavení správního řízení, o čemž katastrální úřad vlastníka vyrozumí.
Krok číslo 3: Vypracování smlouvy o převodu bytové jednotky
Je-li zápis povolen, je možné přistoupit k uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky a následně k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Ve smlouvě o převodu bytové jednotky musí být:
- přesné označení budovy nebo domu podle údajů v katastru nemovitostí,
- číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
- popis bytu nebo nebytového prostoru a jejich příslušenství, určení jejich podlahové plochy a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru,
- určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
- stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
- označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv,
- a jaká práva závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku přecházejí z dosavadního vlastníka domu na vlastníka jednotky.
Proč se na převod družstevního bytu vyplatí najmout právníka
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví je zásadním krokem, který vyžaduje značnou obezřetnost a pečlivost ze strany všech zúčastněných subjektů. Proto je vždy vhodné mít možnost obrátit se na odborníky, kteří vám budou ochotni poskytnout svoji asistenci při každém kroku tohoto náročného procesu.